Đề xuất của Chính phủ về việc giao dịch bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn không nhận được sự đồng tình của UB Kinh tế và nhiều đại biểu khi thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tại kỳ họp Quốc hội.
Khách hàng xem dự án chung cư cao tầng tại sàn giao dịch bất động sản (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Nếu không qua sàn, cách nào sẽ bảo vệ người mua nhà bất động sản hình thành trong tương lai?
Tuổi Trẻ đã trao đổi cùng TS Cao Vũ Minh, giảng viên Trường đại học Kinh tế - Luật TP.HCM. Ông nói: "Qua sàn hay qua tổ chức trung gian nào cũng phải hướng tới mục tiêu cao nhất là ngăn chặn dự án "ma", chủ đầu tư lừa đảo và bảo vệ tối đa rủi ro cho khách hàng".
Giao dịch bất động sản qua sàn phải độc lập
TS Cao Vũ Minh
* Tất cả bất động sản hình thành trong tương lai nếu giao dịch qua sàn có đủ để đạt ba mục tiêu như ông nói ở trên?
- Muốn đạt được các mục tiêu đó, tổ chức trung gian tiên quyết phải độc lập với chủ đầu tư dự án.
Mặt khác, đội ngũ hoạt động phải có năng lực chuyên môn, lại phải có đủ cơ sở pháp lý ràng buộc trách nhiệm với họ (cả chế tài khi vi phạm) khi chứng nhận các giao dịch.
Cả nước có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản, trong đó có nhiều sàn là "sân sau" của chủ đầu tư.
Vậy sẽ không tách bạch được vai trò của người bán hàng với một tổ chức độc lập phòng chống rủi ro.
Chưa nói, nhiều khả năng vì lợi nhuận, các sàn sẽ bắt tay cùng chủ đầu tư để ém luôn thông tin nhạy cảm khi tư vấn cho khách. Ngoài ra quy định tổ chức sàn hiện nay và cả trong dự thảo luật chưa làm rõ nếu giao dịch sau này không thành hoặc có tính chất lừa đảo thì ai sẽ chịu trách nhiệm.
* Nếu nói như ông, chỉ cần bổ sung quy định về tổ chức sàn giao dịch sao cho độc lập với chủ đầu tư và luật hóa trách nhiệm của sàn sẽ đủ để đạt mục tiêu?
- Về lý thuyết là vậy, nhưng thực tế tổ chức được các sàn đảm bảo yêu cầu rất khó. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định việc mua bán nhà đất dự án phải thông qua sàn.
Nhưng khi thực hiện mới nhận ra nó không thực sự có nhiều giá trị pháp lý trong việc công khai minh bạch và bảo đảm quyền lợi khách hàng. Do đó đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định này và Bộ luật Dân sự 2015 cũng không quy định vấn đề này.
Nếu giờ sửa đổi quy định tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lần này sẽ dẫn tới việc không tương thích với nhiều luật khác. Điều này cũng chẳng khác nào khôi phục một việc không thực sự cần thiết, trong khi có những giải pháp khác.
Quy định cụ thể các loại hợp đồng
* Không thông qua sàn, vậy theo ông giải pháp nào?
- Trước khi nói giải pháp, phải nhận diện được những rủi ro từ hành vi lừa đảo, gian dối trong mua bán nhà đất dự án.
Hiện nay rủi ro nhất vẫn là giai đoạn trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư có thể ký với khách hàng nhiều loại hợp đồng như văn bản thỏa thuận, góp vốn, hứa mua hứa bán, tư vấn đầu tư... và khách hàng phải đóng một khoản tiền. Số tiền này tùy thỏa thuận và sau đó được đưa vào phần thanh toán khi có hợp đồng mua bán.
Cá biệt có những chủ dự án nhận của khách hàng chục phần trăm so với giá bán, nhưng sau khi ký hợp đồng, vì nhiều lý do đã dẫn đến chậm trễ hoặc không ký được hợp đồng mua bán. Từ đó phát sinh tranh chấp, người thiệt hại là khách hàng.
Rủi ro tiếp theo nằm ở giai đoạn khi chủ đầu tư đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhưng lại giao nhà chậm hoặc giao nhà không đúng cam kết.
* Nhận diện được các rủi ro như vậy rồi thì làm sao để ngăn chặn?
- Chuẩn hóa lại quy định về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là quan trọng nhất.
Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định về điều kiện chủ đầu tư được mở bán và huy động vốn từ khách hàng, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư vin vào quy định của pháp luật dân sự để ký và huy động vốn trước khi dự án đủ điều kiện, tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp, thậm chí trở thành thủ đoạn lừa đảo, chiếm đoạt.
Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản lần này phải quy định cụ thể mọi giai đoạn giao dịch trước và sau khi đủ điều kiện mở bán. Trong đó, quy định cụ thể điều kiện chủ đầu tư được ký các loại hợp đồng hợp tác, văn bản thỏa thuận, hứa mua hứa bán..., cũng như tỉ lệ % tiền được huy động, nhận cọc từ khách hàng.
Tỉ lệ đó có thể 2-5%. Luật Kinh doanh bất động sản cũng phải quy định trách nhiệm của chủ đầu tư phải cung cấp các loại thông tin cụ thể cho khách hàng, những hành vi nghiêm cấm mà nếu vi phạm sẽ dẫn chiếu sang tội lừa dối khách hàng theo Bộ luật Hình sự.
Nếu luật chuyên ngành không quy định, khoảng trống này sẽ bị chủ đầu tư lách bằng các quy định của Bộ luật Dân sự.
Nhân viên tư vấn dự án cho khách hàng thông qua sàn giao dịch bất động sản (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Buộc các giao dịch phải qua công chứng
* Vậy nếu không qua sàn, cách nào có thể để phòng trừ những rủi ro cho khách hàng?
- Luật hóa quy định các loại hợp đồng (kể cả việc đặt cọc), bảo lãnh ngân hàng là hai tấm khiên bảo vệ khách hàng trước và sau khi ký hợp đồng mua bán.
Một tấm khiên cần thiết nữa là lúc ký hợp đồng. Như nói ở trên, nếu cần một tổ chức trung gian để phòng ngừa rủi ro cho người mua thì tổ chức đó phải độc lập với chủ đầu tư, và đội ngũ hoạt động phải có năng lực chuyên môn, đủ cơ sở pháp lý ràng buộc trách nhiệm pháp lý (cả chế tài khi vi phạm) khi chứng nhận các giao dịch.
Theo tôi, thay vì qua sàn, cần quy định các giao dịch hợp đồng liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai phải được công chứng (tổ chức hành nghề công chứng).
Tổ chức công chứng làm tốt hơn rất nhiều vì họ độc lập, không bán sản phẩm mà chỉ tham gia chứng nhận giao dịch có xác thực và hợp pháp không. Họ không bị áp lực bởi hoa hồng cho việc mua bán.
Với hơn 1.100 tổ chức hành nghề công chứng, trong đó có hơn 2.700 công chứng viên được đào tạo bài bản, đủ sức để thực hiện việc chứng thực các giao dịch.
Ngoài ra, trong quy định về công chứng có quy định trách nhiệm của công chứng viên và những tổ chức làm nghề công chứng khi chứng thực các giao dịch. Họ phải có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm cho công chứng viên. Việc này được áp dụng như giao dịch nhà đất bình thường.
Đặc thù Việt Nam: Bất động sản hình thành trong tương lai
Chính phủ cho rằng việc quy định không giao dịch qua sàn là không phù hợp với thực tế thị trường, dẫn tới nhiều hệ lụy như hình thành các dự án "ma", chủ đầu tư lừa đảo. Mặt khác làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin bất động sản, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.
Do vậy Chính phủ mới đề nghị mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn. Có một đặc thù cần nhấn mạnh là các nước rất ít có mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Còn tại Việt Nam, do doanh nghiệp bất động sản năng lực tài chính thấp nên phải cầm tiền của khách hàng làm dự án, và từ đây đã nảy sinh ra rất nhiều phức tạp mà thiệt thòi rơi vào người mua.
Cho đến nay Luật Kinh doanh bất động sản vẫn không thể bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, hệ lụy là hàng chục ngàn căn hộ không có sổ hồng, hàng chục ngàn người đóng tiền nhưng mãi không nhận được nhà mà chưa rõ hướng giải quyết thế nào.
Sàn giao dịch đầu tư của Ngân hàng Deutsch Bank (Đức) tại Frankfurt - Ảnh: Wonge Bergmann
TS Phương Nguyễn (cố vấn về luật kinh tế và quản lý tại Đức):
Công chứng - "linh hồn" của giao dịch bất động sản
Ở Đức, để trở thành "cò đất" thu tiền môi giới của người mua thì không phải ai cũng có đủ tư cách pháp nhân, còn nếu "cò" làm việc cho người bán và nhận tiền từ người bán thì lại theo thỏa thuận.
Những người hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng đủ các yêu cầu pháp lý. Thứ nhất, họ phải đăng ký kinh doanh dưới dạng công ty môi giới bất động sản. Thứ hai, nếu tư vấn trực tiếp cho khách, họ phải có trình độ chuyên môn từ cao đẳng, đại học trở lên chuyên về mua bán bất động sản. Do đó rất khó xảy ra hiện tượng tự phát nhà nhà người người làm "cò" đất.
Ngoài ra để đảm bảo quyền lợi người mua, nhà nước quy định rất rõ mức trần của phí môi giới là 7,14% giá trị bất động sản(bao gồm VAT). Thông thường bên mua và bên bán chia đôi khoản phí này, tức mỗi bên sẽ phải trả tối đa 3,57% giá trị bất động sản.
Cũng có khi người bán chịu toàn bộ chi phí cho môi giới, nhưng nếu người mua chịu hoàn toàn thì mức cao nhất có thể lên tới gần 6% (bao gồm VAT).
Tuy nhiên một bất cập hiện nay là cả người mua và người bán đều gần như không thể thu hồi lại phí này sau khi đã ký kết hợp đồng mua bán, cho dù hợp đồng sau đó bị hủy và không có giao dịch, trừ một số trường hợp đặc biệt. Đây là một điểm tiềm ẩn rủi ro với người mua và bán khi quyết định giao dịch qua môi giới.
Việc trả tiền mua nhà ở Đức không được trao đổi tiền mặt trực tiếp mà phải chuyển khoản qua ngân hàng và tiền chuyển phải được chứng minh rõ nguồn gốc để đảm bảo trách nhiệm thuế thu nhập và chống rửa tiền.
Cơ chế duy nhất đảm bảo quyền lợi cho người mua và bán bất động sản là dựa vào luật mua bán bất động sản, và điều đó được thể hiện cụ thể dưới dạng các hợp đồng mua bán cũng như các tác nghiệp của công chứng viên.
Một giao dịch thành công và an toàn phụ thuộc rất nhiều vào hiểu biết của người mua và bán về pháp luật, nhưng người nắm rõ nhất là các công chứng viên. Họ xuất thân là luật sư và trải qua các kỳ thi quốc gia để đại diện cho nhà nước ở vai trò công chứng viên nên sẽ phải hành động vừa ở tư cách một luật sư tư vấn cho khách hàng về hợp đồng mua bán, lại vừa đại diện cho nhà nước giám sát và tiến hành việc chuyển giao quyền sở hữu đúng pháp luật.
Cũng phải nói thêm là hợp đồng mua bán bất động sảntại Đức không bắt buộc theo mẫu chung, miễn không trái pháp luật.
Do đó vai trò của công chứng viên càng quan trọng hơn bao giờ hết vì đây là người giúp soạn thảo, giám sát và thi hành hợp đồng. Hợp đồng mua bán thường có ít nhất 12 điều khoản và có thể dày như một luận văn.
Quá trình chuyển giao này thường diễn ra trong hai tháng. Nếu gặp trục trặc, công chứng viên phải là người thu hồi các chi phí, trả lại các bên hoặc ký quỹ trong tài khoản công chứng khi xảy ra kiện tụng.
Mặc dù theo quy định của Đức, người mua phải chịu phần lớn phí công chứng nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua có quyền chọn công chứng viên vì bên mua ở vị trí có nhiều rủi ro hơn, nhưng thực tế người mua phải chịu 100% phí này.
Quy định giao dịch bất động sản qua sàn
● Luật Kinh doanh BĐS 2006: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản cũng nên thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn.
● Luật Kinh doanh bất động sản 2014: bỏ nội dung này.
● Bộ luật Dân sự 2015: không có nội dung này.
● Năm 2023 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch qua sàn. Với những giao dịch không thuộc các trường hợp này, Nhà nước vẫn khuyến khích thực hiện thông qua sàn.
Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV vừa qua, khi Chính phủ trình lần đầu dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và nhiều đại biểu đã không đồng tình với quy định này. Dự luật sẽ còn trình Quốc hội xem xét, thảo luận ít nhất hai kỳ nữa trước khi thông qua.
